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《改正宅建業法の施行について》既存住宅瑕疵保険の加入

建物状況調査(インスペクション)のあっせん等を内容とする改正宅地建物取引業法の施行が、平成30年4月1日にスタートしました。

今回の改正は、既存住宅市場の活性化に向けて、取引時に、住宅の傷み具合など状態を調べる建物状況調査(インスペクション)を通じた情報提供の充実を促進するもので、宅建業者に対して、

(1)媒介契約の締結時に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付すること、

(2)買主などに対して、建物状況調査の結果の概要などを重要事項として説明すること、

(3)売買などの契約の成立時に、建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付すること

の三点を義務づける内容となっています。

 

1.建物状況調査について

この「建物状況調査」とは、既存住宅の基礎、外壁等の部位毎に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等により調査するものです。建物状況調査は国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)が実施できることになっています。国土交通省ホームページで建物状況調査を実施する者についての情報サイトを設けていますので、以下のURLリンクをご確認ください。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/kisonjutakuinspection.html

 

既存住宅を売買する場合に、必ず建物状況調査を実施しなければならないものではありません。また、購入希望の既存住宅について建物状況調査を実施する場合には、あらかじめ売主の承諾を得る必要がありますので、建物状況調査を実施したい場合には宅地建物取引業者にその旨をお伝え下さい。

 

なお、インスペクションの結果内容については、時間の経過とともに建物の現況と調査結果との間に乖離が生じることが考えられますので、重要事項説明の対象となる建物状況調査は、調査を実施してから1年以内のものが有効とされておりますので、要注意です。

 

また、今回施行される「建物状況調査の対象」となるのは既存の住宅です。法令上は、全ての既存建築物が対象と読めますが、戸建て住宅、共同住宅(マンションやアパート等)、賃貸住宅が対象となります。なお、店舗や事務所は建物状況調査の対象ではありません。マンションにおいて建物状況調査を実施する場合、共用部分も調査の対象となるため、あらかじめ管理組合の了承を得る必要があります。

 

建物状況調査は原則として目視・非破壊検査により行われるものであり、例えば、建物の構造耐力上主要な部位である基礎の調査について、敷地内の地中の調査は含まれていません。マンション(鉄筋コンクリート造)の場合は、コンクリートの強度や鉄筋の本数・間隔の調査を行います。戸建て住宅(木造)の場合、床下の蟻害、腐朽等の調査を行います。建物状況調査に要する費用については、依頼者(所有者(売主)または購入希望者
等)が負担することになりますが、具体的な負担金額は各調査実施者が定めます。詳しくは調査実施者にお問い合わせください。

 

2.建物状況調査の実施主体のあっせんについて
今回、宅建業者に求められる「建物状況調査を実施する者のあっせん」とは、売主又は購入希望者などと建物状況調査を実施する者との間で建物状況調査の実施に向けた具体的なやりとり(例えば、建物状況調査を実施する者が作成した建物状況調査費用の見積もりを媒介依頼者に伝達すること等)が行われるように手配することを言います。建物状況調査を実施する者に関する情報を単に提供することは「あっせん」ではありませんので、要注意です。宅建業者は媒介契約書に「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」について記載する必要があるため、本日(4/1)からは、売主又は購入希望者などに)対して、建物状況調査の制度概要等について紹介することが求められます。その上で、売主又は購入希望者等の希望があり、あっせんが可能な場合には、媒介契約書にあっせんの実施を明記するとともに、具体的な手配を行うこととなります。なお、建物状況調査を紹介する際には、以下URLリンク先の資料も必要に応じてご活用ください。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000132.html

 

また、建物状況調査の結果に関する客観性を確保する観点から、売主及び購入希望者の同意がある場合を除き、自らが媒介を行う既存住宅については、宅建業者が建物状況調査の実施主体となるのは適当ではないとされておりますので、要注意です。ただし、取引に直接の利害関係を有しない関連会社(グループ会社)を、建物状況調査を実施する者としてあっせんすることは差し支えなく、この場合、売主及び購入希望者の同意は不要です。
なお、宅地建物取引業者が、既に自ら建物状況調査を実施した住宅の媒介を行う場合には、建物状況調査の結果に関する客観性を担保する観点から、新たな購入希望者に対して、当該調査が宅地建物取引業者自ら実施したものであることを、重要事項説明の際に説明することが必要となります。

 

原則として、宅建業者自身があっせんした調査実施者が行った建物状況調査の結果については責任を負うことはありませんが、既存住宅状況調査技術者の資格を取り消されていることを知りながらその者をあっせんし、その者による調査結果によって売主又は買主に損害が及んだ場合などには、宅地建物取引業法の監督処分の対象となる可能性がありますのでご注意下さい。

 

また、建物状況調査を実施する者のあっせんは、宅建業者が媒介業務の一環として行うものですので、依頼者は媒介報酬と別にあっせん料を支払う必要はないことになっていますので、実務上気を付けていただく必要があります。

 

3.建物状況調査結果概要の重要事項説明について
「建物状況調査の結果の概要」は、重要事項として宅地建物取引士から購入希望者等に対して説明されます。買主がリフォームやメンテナンス等をする際に「報告書」が参考となるため、建物状況調査の依頼者が売主の場合には、これらの書類を買主に渡すことが望ましいです。建物状況調査の依頼者が購入希望者等の場合には、売主に「建物状況調査の結果の概要」及び「報告書」を渡すかは、あらかじめ売主と購入希望者等の間でご相談ください。

 

調査実施者に対して結果概要に関する書類の再発行を依頼する場合は、売主等が準備して、宅建業者に渡すことが一般的です。再発行が困難な場合など、やむを得ず調査結果が確認できないときは、宅建業者は重要事項説明時において調査結果が不明である旨を説明する必要があり、あいまいな認識に基づいて説明することは適切ではありません。

 

なお、宅地建物取引業法上の建物状況調査以外の調査(建物状況調査の実施後1年を経過したものも含む。)については、ただちには重要事項説明の対象にはなりませんが、宅地建物取引業法上の建物状況調査以外の調査であっても、調査において瑕疵が発見される等、取引の相手方等の判断に重大な影響を及ぼす調査結果であるにもかかわらず故意に説明をしなかった場合などには、同法第47条違反に問われる可能性がありますので、要注意です。

 

4.「書類の保存の状況」に関する重要事項説明について(改正法第35条第1項第6号の2ロ関連)
4月1日より、住宅ローンの借入、既存住宅売買瑕疵保険の付保、居住開始後のリフォームやメンテナンスの実施等のために必要となる書類として、
(1)「建築基準法令に適合していることを証明する書類」、
(2)「新耐震基準への適合性を確認できる書類」、
(3)「新築時及び増改築時に作成された設計図書類」、
(4)「新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書類」に該当する書類
が重要事項説明の対象となります。要注意です。なお、具体的な書類は、以下のURLをご参照ください。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html

 

確認済証又は検査済証が保存されていない場合であっても、当該住宅が建築確認又は完了検査を受けたことを証明できるものとして、台帳記載事項証明書が交付され、保存されている場合には、その旨を重要事項説明書に記載し、説明することが適切です。

 

また、今後は、該当する書類の保存の有無(具体的な中身ではない)について説明することになります。売主以外の者(例えば「マンション管理組合」)が書類を保有している場合は、重要事項説明書の備考欄にその旨を記載の上、説明を行うこととなります。

 

住宅履歴情報のうち、建築確認に関する書類(確認の申請書、確認済証、検査済証等)や定期調査報告書等は、重要事項説明の対象となりますが、売主に書類の保存の有無を照会し、住宅履歴情報サービス機関が保存・管理している場合には、必要に応じて住宅履歴情報サービス機関に問い合わせ、書類の保存の有無を調査していただくことになります。この際に、重要事項説明書の備考欄に、住宅履歴情報サービス機関が書類を保存している
旨(機関名称や共通ID など)を記載し、説明を行うこととなります。

 

なお、貸借では、借主による住宅ローンの借入やリフォーム等の実施は一般に想定されないことから、設計図書等の保存の状況は重要事項の説明の対象ではありません。ただし、貸借の場合であっても、リフォームが可能な場合等においては、借主の取引目的を考慮の上、設計図書等の保存の状況を説明することが望ましいといえます。

 

 

 

5.37条書面への「当事者の双方が確認した事項」の記載について
売主・買主の当事者の双方が建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の状況について確認することは、取引後のトラブル防止の観点から重要です。このため、宅建業者は、原則として、既存住宅について建物状況調査など専門的な第三者による調査の結果の概要が重要事項として説明された上で、契約締結に至った場合、当事者間において確認が行われるよう促すことが求められます。

 

なお、当事者の双方が一緒に確認する必要はありません。当事者の双方が建物状況調査など専門的な第三者による調査の結果を違う日時にそれぞれ確認した場合でも、当事者の双方が「確認した」と認めた場合は「当事者の双方が確認した事項」となります。

 

建物状況調査報告書と告知書の両方がある場合、どちらが有効・優先となるのかが問題となります。この場合、原則として、建物状況調査の結果の概要が「当事者の双方が確認した事項」となります。ただし、建物状況調査を行った時点と告知書を作成した時点が違う場合などにおいて、告知書に記載されている内容に関し客観的に確認し、価格交渉や瑕疵担保の免責に反映して契約締結に至った場合は、その内容も「当事者の双方が確認した事項」として37条書面に記載することは差し支えありません。例えば、雨漏りなどの劣化事象や不具合について、建物状況調査の結果の概要と告知書において記載内容が異なる場合には、契約締結に当たりこれらの情報をどのように扱うか当事者間で確認、合意を行った上で37条書面に記載することが、トラブル防止の観点から望ましいです。

 

6.既存住宅売買瑕疵保険について
既存住宅売買瑕疵保険とは、既存住宅を売買する際に加入することができる保険で、住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分等について瑕疵が発見された際、修補費用等が支払われるものです。詳細については、国土交通省の「住まいのあんしん総合支援サイト」をご確認ください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/index.html

 

 本日(4/1)から施行される既存住宅を対象とする建物状況調査のあっせん、その結果概要の重要事項説明等は、既存住宅流通市場活性化、空き家対策やストック活用型社会を構築する上で、大変重要なものとなります。宅建業者の皆様の役割・負担が増える側面もありますが、同時に社会からの期待も大きいと言えるかと思います。改正法の施行に当たり、改めてその内容をご確認いただき、実務に当たっていただければ幸いです。

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